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Please use this identifier to cite or link to this item: http://hdl.handle.net/10077/7451

Title: Il Centro Commerciale nel contesto della Grande Distribuzione Organizzata: analisi fondamentale e Fair Value
Authors: Mattaloni, Cristian
Supervisor/Tutor: Fanni, Maurizio
Issue Date: 16-Apr-2012
Publisher: Università degli studi di Trieste
Abstract: ABSTRACT Il presente studio si sofferma sull’analisi fondamentale delle imprese che usiamo denominare Centri Commerciali e che rientrano nei processi della “Grande Distribuzione Organizzata”. Insieme ad un profilo e ad un inquadramento generale del Centro si metteranno a fuoco i caratteri quali/quantitativi dei fondamentali drivers del valore che caratterizzano il complesso strategico del centro commerciale, vale a dire il suo core business, costruito e posto in azione dagli investitori/fondatori che lo hanno ideato e che hanno pianificato il suo sviluppo. Quanto si dirà da un lato esprimerà una linea guida dei criteri di stima del valore di mercato del complesso strategico del centro commerciale; dall’altro indicherà come l’innegabile forza d’investimento che accompagna la creazione di grandi centri influisca sia sull’assetto delle città, sia sulle loro periferie, sia sull’economia circostante. La straordinaria forza d’investimento immobiliare che presiede all’attivazione dei centri commerciali incide sullo sviluppo micro e macroeconomico dei sistemi sociali e richiama l’esigenza di una rivisitazione del concetto di mercato e di economia di mercato. Invero in termini negoziali occorre considerare l’insieme dei vantaggi e l’insieme degli svantaggi conseguenti alla presenza dei centri commerciali ed alla loro diffusione. Il negoziato economico non può non valutare il rischio del possibile degrado urbanistico delle città, la perdita di valore dei centri storici, il disagio procurato dalla rarefazione dei negozi di vicinato (necessari per gli acquisti da parte di talune fasce sociali), ecc. corrispondenti alla diffusione dei centri commerciali. Ciò significa che la “causa economica” la quale giustifica la legge della domanda e dell’offerta e che è presente quando si debba accettare o respingere l’inserimento di un nuovo centro commerciale deve abbracciare le molte componenti coinvolte configurando un processo che richiede una risposta alla seguente domanda: la scelta di introdurre quel centro commerciale si caratterizza per un’utilità sociale? In una tale prospettiva emerge come l’economia di mercato necessiti di una visione complessiva del sistema dove il concetto di mercato dovrà essere riconsiderato ed esteso. Tale analisi che esula dall’economia del presente lavoro sarà sommariamente evidenziata discutendo del concetto di valore economico totale (VET). L’aspetto segnalato per ultimo va sottolineato. La diffusione dei centri commerciali ed in particolare l'azione della Grande Distribuzione Organizzata influiscono sull'assetto urbano e sociale delle città (negli ultimi anni abbiamo assistito ad una crescita sensibile nel nostro Paese di centri commerciali, supermercati, ipermercati, grandi magazzini, discount, ecc. nel mentre hanno chiuso e stanno ulteriormente riducendosi i piccoli esercizi dei centri cittadini). La prima parte della tesi è strutturata in due sezioni. La prima sezione partendo da un’analisi storica dei primi centri, dalle loro origini sino ai giorni nostri, mette in luce il processo di trasformazione economico, sociale e culturale delle città e degli stili di vita dei consumatori, la qual cosa ha inciso notevolmente sull’economia locale e sulla natura dell’indotto che ruota attorno ai centri commerciali. Nella seconda parte della tesi, divisa in più sezioni, a partire da una descrizione degli investimenti (sia immobiliari che finanziari che immateriali) i quali rappresentano gran parte del valore dei centri commerciali ed alimentano i drivers strategici in termini di creazione di valore e di sviluppo, si conduce un’analisi riferita alle diverse tipologie di centri commerciali. Vengono quindi proposti processi di lettura del contesto aziendale fondati sull’uso della cash flow analysis e del discounted cash flow model. L’analisi fondamentale e di valutazione prosegue tenendo conto del raccordo tra valore dei centri commerciali e costi benefici prodotti nella comunità in cui i centri operano, con ciò determinando l’esigenza che la stima del valore dei centri per quanto riferita al gruppo imprenditoriale coinvolga il contesto economico più vasto in cui i centri sono inseriti. Ancora sia consentita una chiosa finale. La presenza dei centri commerciali influisce o può influire sui corretti processi di acquisizione dei tributi da parte dell’Agenzia delle Entrate. La Finanza Locale, nonostante i nuovi processi di trasferimento delle risorse dallo Stato e di autonomia fiscale, non riesce sempre ad assicurare che i tributi erariali che derivano dai consumatori locali (somme enormi) ricadano e si risolvano a beneficio delle stesse comunità in cui quei redditi si generano, in quanto i versamenti delle imposte sul reddito d’impresa, dell’imposta sul valore aggiunto, ecc., dei grandi gruppi della distribuzione avvengono, nella maggior parte dei casi, dove le società della GDO hanno la sede legale. Le Agenzie preposte alla riscossione delle entrate tributarie nei territori interessati (e quindi le regioni e gli altri enti locali interessati) vedono così riconfigurati (secondo i casi ridotti od aumentati) i loro introiti, non di rado dipendenti dal "riscosso" e non dal “prodotto” in quel territorio. A ciò si associa l’eventualità che gli enti locali si dimostrino interessati ad interventi di "finanza di progetto" la quale implica un nuovo rapporto tra pubblico e privato e chiama in causa interessi sociali ed ambientali dei centri urbani e aspetti di responsabilità e solidarietà sociale delle imprese della GDO le quali suppongono analisi e protocolli particolari.
PhD cycle: XXIV Ciclo
PhD programme: SCUOLA DI DOTTORATO DI RICERCA IN FINANZA
Description: 2010/2011
Keywords: centro commerciale
Main language of document: it
Type: Tesi di dottorato
Doctoral Thesis
Scientific-educational field: SECS-P/09 FINANZA AZIENDALE
NBN: urn:nbn:it:units-9196
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